Το δόγμα μετατρέπεται από το «Αντέξτε μέχρι το ’25» (όταν υποτίθεται ότι θα επέστρεφαν τα χαμηλά επιτόκια) σε «Πουλήστε στη σημερινή τιμή, αλλιώς θα πουλήσει ο δανειστής»…
Το ποσοστό καθυστερήσεων των στεγαστικών δανείων για εμπορικούς χώρους που έχουν τιτλοποιηθεί σε commercial mortgage-backed securities (CMBS) αυξήθηκε και πάλι σημαντικά τους τελευταίους μήνες, φτάνοντας τον Σεπτέμβριο στο 12,2%, το δεύτερο υψηλότερο επίπεδο όλων των εποχών, με μοναδική υψηλότερη επίδοση τον Ιανουάριο του 2026 (12,3%), και κατά 1,5 ποσοστιαία μονάδα υψηλότερα από τις χειρότερες στιγμές της Χρηματοπιστωτικής Κρίσης, σύμφωνα με στοιχεία της Trepp, η οποία παρακολουθεί και αναλύει την αγορά CMBS.
Ο σημαντικότερος παράγοντας πίσω από την αύξηση του Σεπτεμβρίου ήταν μια αθέτηση πληρωμής ύψους 1,1 δισ. δολαρίων λόγω ενός δανείου που είχε λήξει τον Αύγουστο και δεν εξοφλήθηκε.
Το δάνειο είχε τιτλοποιηθεί το 2021 και τα διάφορα τμήματα του CMBS είχαν τότε πωληθεί σε θεσμικούς επενδυτές σε ολόκληρο τον κόσμο.
Οι τράπεζες που είχαν χορηγήσει το δάνειο δεν φέρουν πλέον την ευθύνη.
Το δάνειο εξασφαλίζεται από οκτώ ακίνητα γραφείων και κινηματογραφικών στούντιο συνολικής επιφάνειας 2,2 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών στο Hollywood, με μεγαλύτερους μισθωτές τις Netflix και 20th Century Fox.
Ωστόσο, δύο από τις μισθώσεις της Netflix και η μίσθωση της 20th Century Fox, που αντιπροσωπεύουν το 30% της καθαρής εκμισθώσιμης επιφάνειας, λήγουν σύντομα και το αν θα ανανεωθούν παραμένει αβέβαιο.
Extend and pretend για πάντα;
Το δάνειο του 1,1 δισ. δολαρίων στο Hollywood, το οποίο πέρασε σε καθεστώς αθέτησης λόγω λήξης τον Σεπτέμβριο, είχε μεταφερθεί σε ειδική διαχείριση (special servicing) τον Ιούλιο του 2026.
Το δάνειο εξασφαλίζεται από πέντε πύργους γραφείων Class A, κατασκευασμένους μεταξύ 2008 και 2021, και τρία ακίνητα κινηματογραφικών στούντιο, συνολικής επιφάνειας 2,2 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών, όλα σε απόσταση μικρότερη του ενός μιλίου μεταξύ τους στο Hollywood.
Οι δανειολήπτες είναι οι μεγαλοϊδιοκτήτες ακινήτων Blackstone Property Partners και Hudson Pacific Properties.
Ο ειδικός διαχειριστής (special servicer) που διαχειρίζεται πλέον το δάνειο, εκπροσωπώντας τους κατόχους των CMBS, είναι η SitusAMC, ο μεγαλύτερος special servicer βάσει ανεξόφλητου κεφαλαίου δανείων ($111 δισ. τον Ιανουάριο), σύμφωνα με τη SitusAMC.
Η Netflix είναι ο μεγαλύτερος μισθωτής, καταλαμβάνοντας το 57,8% της καθαρής εκμισθώσιμης επιφάνειας (NRA).
Μία από τις μισθώσεις της λήγει τον Ιανουάριο του 2027 (7,0% της NRA) και μία άλλη τον Ιούνιο του 2028 (17,2% της NRA), δηλαδή συνολικά το 24,2%.
Οι συζητήσεις με τη Netflix σχετικά με την ανανέωση των μισθώσεων βρίσκονται σε εξέλιξη, σύμφωνα με τη SitusAMC, την οποία επικαλείται η Fitch Ratings, που αξιολογεί τα CMBS.
Η 20th Century Fox είναι ο δεύτερος μεγαλύτερος μισθωτής.
Η μίσθωσή της, που αντιστοιχεί στο 6,4% της NRA, λήγει τον Δεκέμβριο του 2026.
Η απόφαση για την ανανέωση της μίσθωσης αναμένει επιβεβαίωση σχετικά με το αν οι παραγωγές του στούντιο θα ανανεωθούν για επιπλέον σεζόν, και το «αποτέλεσμα θα καθορίσει αν οι μισθώσεις θα παραταθούν», σύμφωνα με τη Fitch, η οποία επικαλείται τον special servicer.
Αυτό είναι το extend and pretend: Το δάνειο τροποποιήθηκε πρόσφατα και στους δανειολήπτες, Blackstone Property Partners και Hudson Pacific Properties, χορηγήθηκε παράταση της λήξης κατά 14 μήνες, έως τις 9 Νοεμβρίου 2027, με το ισχύον σταθερό επιτόκιο 4,435%, το οποίο βρίσκεται πολύ κάτω από τα επιτόκια της αγοράς, σύμφωνα με τη Fitch, η οποία επικαλείται τον special servicer.
Για να εξασφαλίσουν την παράταση, οι Blackstone και Hudson Pacific συμφώνησαν να χρηματοδοτήσουν ένα αποθεματικό για νέες μισθώσεις ύψους 20 εκατ. δολαρίων από πηγές διαφορετικές από τις ταμειακές ροές των ακινήτων.
Η Fitch σημείωσε ότι το δάνειο θα εξακολουθήσει να υπόκειται σε «πλήρη δέσμευση των ταμειακών ροών» (full cash trap) έως την πλήρη αποπληρωμή του, με όλες τις πλεονάζουσες ταμειακές ροές να κατευθύνονται στο αποθεματικό για τις μισθώσεις.
Επικαλούμενη τον κίνδυνο να μην ανανεωθούν οι μισθώσεις της Netflix και της 20th Century Fox, η Fitch άλλαξε την προοπτική αξιολόγησής της σε «αρνητική» (negative), θέτοντας τα CMBS σε τροχιά υποβάθμισης «εάν οι συνθήκες της αγοράς, οι αποτιμήσεις και/ή η πραγματική απόδοση του χαρτοφυλακίου επιδεινωθούν πέραν των τρεχουσών εκτιμήσεων της Fitch για βιώσιμη απόδοση, ιδιαίτερα εάν ο δανειολήπτης δεν είναι σε θέση να αντιμετωπίσει τον επικείμενο κίνδυνο από τη λήξη των μισθώσεων».
Τα ακίνητα είχαν ποσοστό πληρότητας 84,9% τον Ιούλιο, έναντι 91% τον Σεπτέμβριο του 2025.
Ωστόσο, οι επικείμενες λήξεις μισθώσεων που αφορούν το 30% της NRA (Net Rentable Area — καθαρή εκμισθώσιμη επιφάνεια), εφόσον δεν ανανεωθούν, θα άφηναν σχεδόν το ήμισυ των χώρων των ακινήτων κενό.
Ένα δάνειο ύψους 470 εκατ. δολαρίων που αφορά κτίρια γραφείων στο κέντρο του Houston αποτέλεσε τον δεύτερο σημαντικότερο παράγοντα πίσω από την αύξηση του ποσοστού αθέτησης, καθώς δεν εξοφλήθηκε κατά τη λήξη του, σύμφωνα με την Trepp.
Το δάνειο, το οποίο χορηγήθηκε και τιτλοποιήθηκε σε CMBS ενός μοναδικού δανειολήπτη (single-borrower CMBS) το 2021, εξασφαλίζεται από το 34ώροφο One Allen Center, επιφάνειας 1,0 εκατ. τετραγωνικών ποδιών, το οποίο ολοκληρώθηκε το 1972· το 50ώροφο Three Allen Center, επιφάνειας 1,2 εκατ. τετραγωνικών ποδιών, το οποίο ολοκληρώθηκε το 1980· καθώς και ένα γειτονικό εξαώροφο γκαράζ στάθμευσης, στην κορυφή του οποίου υπάρχει health club. Εκμισθωτής των ακινήτων είναι η Brookfield Properties.
Το δάνειο είναι interest-only, δηλαδή καταβάλλονται μόνο τόκοι κατά τη διάρκεια της περιόδου του δανείου, και έχει κυμαινόμενο επιτόκιο ίσο με SOFR συν 3,08%. Μετά την πιο πρόσφατη αύξηση των επιτοκίων από τη Fed, το SOFR διαμορφώθηκε περίπου στο 3,88%, γεγονός που θα ανέβαζε το τρέχον επιτόκιο του δανείου στο 6,96%. Μια ακόμη αύξηση επιτοκίων από τη Fed θα ανέβαζε το επιτόκιο του δανείου περίπου στο 7,2%. Το δάνειο χορηγήθηκε όταν το SOFR βρισκόταν κοντά στο 0%.
Το ακίνητο είναι κατά 71% μισθωμένο. Μεταξύ των μεγαλύτερων μισθωτών περιλαμβάνονται οι Freeport LNG, Motiva και Plains Marketing, σύμφωνα με την Trepp.
Η S&P Global, η οποία αξιολογεί το CMBS, είχε επισημάνει τον Μάρτιο ότι ανησυχούσε πως η Brookfield Properties δεν θα εξοφλούσε το δάνειο κατά την «τελική παραταθείσα ημερομηνία λήξης» τον Απρίλιο. Και πράγματι, η ημερομηνία λήξης παρήλθε χωρίς να πραγματοποιηθεί η εξόφληση.
Η Trepp ανέφερε ότι η μετάβαση του δανείου σε καθεστώς μη εξυπηρετούμενου δανείου τον Σεπτέμβριο ενδέχεται να αντικατοπτρίζει τις συνεχιζόμενες διαπραγματεύσεις για το δάνειο.
Η ιδέα είναι να παρατείνουμε και να «προσποιηθούμε» ότι όλα είναι εντάξει για λίγο ακόμη, μέχρι τα επιτόκια να επιστρέψουν στο 2% ή κάπου εκεί, κάτι που ενδεχομένως θα επέτρεπε την αναχρηματοδότηση του δανείου.
Το «Extend-and-Pretend» δεν μπορεί να διαρκεί για πάντα
Αυτή η πρακτική του extend and pretend —ή το τέλος της— ήταν το θέμα του σημερινού First Draft, ενός σημειώματος που έστειλε στους συνδρομητές του το έντυπο CRE Bisnow. Το σημείωμα θα ήταν ξεκαρδιστικό αν δεν ήταν τόσο σοβαρή η κατάσταση — ή ίσως είναι και τα δύο:
«Ένα από τα αγαπημένα χόμπι αυτού του κλάδου είναι τα συνθήματα και, για χρόνια, επαναλάμβανε ένα από αυτά που είχε θυμηθεί επί σκηνής ο Joe Bachkosky της Rialto: “Survive until ’25” (“Επιβίωσε μέχρι το ’25”). Όμως, όταν το 2025 δεν έφερε τα αναμενόμενα, αυτό μετατράπηκε σε “bliss in ’26” (“ευτυχία το ’26”). Τελευταία, μερικοί ιδεαλιστές έχουν αρχίσει να προτείνουν το “heaven in ’27” (“παράδεισος το ’27”), το οποίο κάθε εβδομάδα ακούγεται λιγότερο σαν προφητεία και περισσότερο σαν προσευχή.»
Ο Mark Bonner, αρχισυντάκτης του Bisnow και συγγραφέας του σημειώματος, συνέχισε: «Η Lauren O’Neil της AEW αποκάλεσε τη στιγμή “επιστροφή στα θεμελιώδη”, που είναι ο τρόπος με τον οποίο ο κλάδος περιγράφει την κατάσταση όταν τα τεχνάσματα των υπολογιστικών φύλλων παύουν να λειτουργούν.
«Η Sondra Wenger της KBS δήλωσε ότι η σημερινή δυσχέρεια “βρίσκεται στη δομή”, ένας ασαφής τρόπος για να πει κανείς ότι το κτίριο είναι μια χαρά, αλλά η τιμή που καταβλήθηκε γι’ αυτό δεν είναι.
«Ο Eugene Poverni της Poverni Sheikh Group είπε ότι η καμπύλη κινδύνου έχει “μετατοπιστεί μία θέση προς τα δεξιά”, εννοώντας ότι οι αγοραστές απαιτούν αποδόσεις τύπου value-add για κίνδυνο επιπέδου core-plus.
Αν το μεταφράσεις μία φορά, σημαίνει ότι οι αγοραστές θέλουν περισσότερα πληρώνοντας λιγότερα· αν το μεταφράσεις δύο φορές, οι τιμές αρχίζουν να καταρρέουν.
«Εν τω μεταξύ, η αναχρηματοδότηση είναι ουσιαστικά νεκρή.
«Αυτό θα μπορούσε να σημαίνει ότι ένα κτίριο διαμερισμάτων που λειτουργεί ομαλά στην καθημερινότητά του βρίσκεται ούτως ή άλλως σε δύσκολη θέση, επειδή κάποιος το αγόρασε το 2021 με απόδοση cap rate 3%.
Εκείνη την εποχή, η τιμή είχε νόημα.
Στις 30 Σεπτεμβρίου εκείνης της χρονιάς, το 10ετές αμερικανικό ομόλογο έκλεισε με απόδοση 1,52%, ενώ το βασικό επιτόκιο της Fed ήταν κοντά στο μηδέν.
Πέντε χρόνια αργότερα, ακριβώς την ίδια ημερομηνία, καθώς πολλά από αυτά τα δάνεια έφταναν στη λήξη τους, το 10ετές έκλεισε στο 5,29%.»
Και ο Bonner κατέληξε: «Όμως την περασμένη εβδομάδα, οι άνθρωποι που κατέχουν το κεφάλαιο σταμάτησαν να προσποιούνται, και φαίνεται πως το “survive until ’25” απέκτησε επιτέλους διάδοχο.
Δεν κάνει ρίμα και κανείς δεν πρόκειται να το βάλει σε διαφάνεια παρουσίασης σε πάνελ: “Πούλησε στη σημερινή τιμή ή θα το κάνει ο δανειστής”»
www.bankingnews.gr
Ο σημαντικότερος παράγοντας πίσω από την αύξηση του Σεπτεμβρίου ήταν μια αθέτηση πληρωμής ύψους 1,1 δισ. δολαρίων λόγω ενός δανείου που είχε λήξει τον Αύγουστο και δεν εξοφλήθηκε.
Το δάνειο είχε τιτλοποιηθεί το 2021 και τα διάφορα τμήματα του CMBS είχαν τότε πωληθεί σε θεσμικούς επενδυτές σε ολόκληρο τον κόσμο.
Οι τράπεζες που είχαν χορηγήσει το δάνειο δεν φέρουν πλέον την ευθύνη.
Το δάνειο εξασφαλίζεται από οκτώ ακίνητα γραφείων και κινηματογραφικών στούντιο συνολικής επιφάνειας 2,2 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών στο Hollywood, με μεγαλύτερους μισθωτές τις Netflix και 20th Century Fox.
Ωστόσο, δύο από τις μισθώσεις της Netflix και η μίσθωση της 20th Century Fox, που αντιπροσωπεύουν το 30% της καθαρής εκμισθώσιμης επιφάνειας, λήγουν σύντομα και το αν θα ανανεωθούν παραμένει αβέβαιο.
Extend and pretend για πάντα;
Το δάνειο του 1,1 δισ. δολαρίων στο Hollywood, το οποίο πέρασε σε καθεστώς αθέτησης λόγω λήξης τον Σεπτέμβριο, είχε μεταφερθεί σε ειδική διαχείριση (special servicing) τον Ιούλιο του 2026.
Το δάνειο εξασφαλίζεται από πέντε πύργους γραφείων Class A, κατασκευασμένους μεταξύ 2008 και 2021, και τρία ακίνητα κινηματογραφικών στούντιο, συνολικής επιφάνειας 2,2 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών, όλα σε απόσταση μικρότερη του ενός μιλίου μεταξύ τους στο Hollywood.
Οι δανειολήπτες είναι οι μεγαλοϊδιοκτήτες ακινήτων Blackstone Property Partners και Hudson Pacific Properties.
Ο ειδικός διαχειριστής (special servicer) που διαχειρίζεται πλέον το δάνειο, εκπροσωπώντας τους κατόχους των CMBS, είναι η SitusAMC, ο μεγαλύτερος special servicer βάσει ανεξόφλητου κεφαλαίου δανείων ($111 δισ. τον Ιανουάριο), σύμφωνα με τη SitusAMC.
Η Netflix είναι ο μεγαλύτερος μισθωτής, καταλαμβάνοντας το 57,8% της καθαρής εκμισθώσιμης επιφάνειας (NRA).
Μία από τις μισθώσεις της λήγει τον Ιανουάριο του 2027 (7,0% της NRA) και μία άλλη τον Ιούνιο του 2028 (17,2% της NRA), δηλαδή συνολικά το 24,2%.
Οι συζητήσεις με τη Netflix σχετικά με την ανανέωση των μισθώσεων βρίσκονται σε εξέλιξη, σύμφωνα με τη SitusAMC, την οποία επικαλείται η Fitch Ratings, που αξιολογεί τα CMBS.
Η 20th Century Fox είναι ο δεύτερος μεγαλύτερος μισθωτής.
Η μίσθωσή της, που αντιστοιχεί στο 6,4% της NRA, λήγει τον Δεκέμβριο του 2026.
Η απόφαση για την ανανέωση της μίσθωσης αναμένει επιβεβαίωση σχετικά με το αν οι παραγωγές του στούντιο θα ανανεωθούν για επιπλέον σεζόν, και το «αποτέλεσμα θα καθορίσει αν οι μισθώσεις θα παραταθούν», σύμφωνα με τη Fitch, η οποία επικαλείται τον special servicer.
Αυτό είναι το extend and pretend: Το δάνειο τροποποιήθηκε πρόσφατα και στους δανειολήπτες, Blackstone Property Partners και Hudson Pacific Properties, χορηγήθηκε παράταση της λήξης κατά 14 μήνες, έως τις 9 Νοεμβρίου 2027, με το ισχύον σταθερό επιτόκιο 4,435%, το οποίο βρίσκεται πολύ κάτω από τα επιτόκια της αγοράς, σύμφωνα με τη Fitch, η οποία επικαλείται τον special servicer.
Για να εξασφαλίσουν την παράταση, οι Blackstone και Hudson Pacific συμφώνησαν να χρηματοδοτήσουν ένα αποθεματικό για νέες μισθώσεις ύψους 20 εκατ. δολαρίων από πηγές διαφορετικές από τις ταμειακές ροές των ακινήτων.
Η Fitch σημείωσε ότι το δάνειο θα εξακολουθήσει να υπόκειται σε «πλήρη δέσμευση των ταμειακών ροών» (full cash trap) έως την πλήρη αποπληρωμή του, με όλες τις πλεονάζουσες ταμειακές ροές να κατευθύνονται στο αποθεματικό για τις μισθώσεις.
Επικαλούμενη τον κίνδυνο να μην ανανεωθούν οι μισθώσεις της Netflix και της 20th Century Fox, η Fitch άλλαξε την προοπτική αξιολόγησής της σε «αρνητική» (negative), θέτοντας τα CMBS σε τροχιά υποβάθμισης «εάν οι συνθήκες της αγοράς, οι αποτιμήσεις και/ή η πραγματική απόδοση του χαρτοφυλακίου επιδεινωθούν πέραν των τρεχουσών εκτιμήσεων της Fitch για βιώσιμη απόδοση, ιδιαίτερα εάν ο δανειολήπτης δεν είναι σε θέση να αντιμετωπίσει τον επικείμενο κίνδυνο από τη λήξη των μισθώσεων».
Τα ακίνητα είχαν ποσοστό πληρότητας 84,9% τον Ιούλιο, έναντι 91% τον Σεπτέμβριο του 2025.
Ωστόσο, οι επικείμενες λήξεις μισθώσεων που αφορούν το 30% της NRA (Net Rentable Area — καθαρή εκμισθώσιμη επιφάνεια), εφόσον δεν ανανεωθούν, θα άφηναν σχεδόν το ήμισυ των χώρων των ακινήτων κενό.
Ένα δάνειο ύψους 470 εκατ. δολαρίων που αφορά κτίρια γραφείων στο κέντρο του Houston αποτέλεσε τον δεύτερο σημαντικότερο παράγοντα πίσω από την αύξηση του ποσοστού αθέτησης, καθώς δεν εξοφλήθηκε κατά τη λήξη του, σύμφωνα με την Trepp.
Το δάνειο, το οποίο χορηγήθηκε και τιτλοποιήθηκε σε CMBS ενός μοναδικού δανειολήπτη (single-borrower CMBS) το 2021, εξασφαλίζεται από το 34ώροφο One Allen Center, επιφάνειας 1,0 εκατ. τετραγωνικών ποδιών, το οποίο ολοκληρώθηκε το 1972· το 50ώροφο Three Allen Center, επιφάνειας 1,2 εκατ. τετραγωνικών ποδιών, το οποίο ολοκληρώθηκε το 1980· καθώς και ένα γειτονικό εξαώροφο γκαράζ στάθμευσης, στην κορυφή του οποίου υπάρχει health club. Εκμισθωτής των ακινήτων είναι η Brookfield Properties.
Το δάνειο είναι interest-only, δηλαδή καταβάλλονται μόνο τόκοι κατά τη διάρκεια της περιόδου του δανείου, και έχει κυμαινόμενο επιτόκιο ίσο με SOFR συν 3,08%. Μετά την πιο πρόσφατη αύξηση των επιτοκίων από τη Fed, το SOFR διαμορφώθηκε περίπου στο 3,88%, γεγονός που θα ανέβαζε το τρέχον επιτόκιο του δανείου στο 6,96%. Μια ακόμη αύξηση επιτοκίων από τη Fed θα ανέβαζε το επιτόκιο του δανείου περίπου στο 7,2%. Το δάνειο χορηγήθηκε όταν το SOFR βρισκόταν κοντά στο 0%.
Το ακίνητο είναι κατά 71% μισθωμένο. Μεταξύ των μεγαλύτερων μισθωτών περιλαμβάνονται οι Freeport LNG, Motiva και Plains Marketing, σύμφωνα με την Trepp.
Η S&P Global, η οποία αξιολογεί το CMBS, είχε επισημάνει τον Μάρτιο ότι ανησυχούσε πως η Brookfield Properties δεν θα εξοφλούσε το δάνειο κατά την «τελική παραταθείσα ημερομηνία λήξης» τον Απρίλιο. Και πράγματι, η ημερομηνία λήξης παρήλθε χωρίς να πραγματοποιηθεί η εξόφληση.
Η Trepp ανέφερε ότι η μετάβαση του δανείου σε καθεστώς μη εξυπηρετούμενου δανείου τον Σεπτέμβριο ενδέχεται να αντικατοπτρίζει τις συνεχιζόμενες διαπραγματεύσεις για το δάνειο.
Η ιδέα είναι να παρατείνουμε και να «προσποιηθούμε» ότι όλα είναι εντάξει για λίγο ακόμη, μέχρι τα επιτόκια να επιστρέψουν στο 2% ή κάπου εκεί, κάτι που ενδεχομένως θα επέτρεπε την αναχρηματοδότηση του δανείου.
Το «Extend-and-Pretend» δεν μπορεί να διαρκεί για πάντα
Αυτή η πρακτική του extend and pretend —ή το τέλος της— ήταν το θέμα του σημερινού First Draft, ενός σημειώματος που έστειλε στους συνδρομητές του το έντυπο CRE Bisnow. Το σημείωμα θα ήταν ξεκαρδιστικό αν δεν ήταν τόσο σοβαρή η κατάσταση — ή ίσως είναι και τα δύο:
«Ένα από τα αγαπημένα χόμπι αυτού του κλάδου είναι τα συνθήματα και, για χρόνια, επαναλάμβανε ένα από αυτά που είχε θυμηθεί επί σκηνής ο Joe Bachkosky της Rialto: “Survive until ’25” (“Επιβίωσε μέχρι το ’25”). Όμως, όταν το 2025 δεν έφερε τα αναμενόμενα, αυτό μετατράπηκε σε “bliss in ’26” (“ευτυχία το ’26”). Τελευταία, μερικοί ιδεαλιστές έχουν αρχίσει να προτείνουν το “heaven in ’27” (“παράδεισος το ’27”), το οποίο κάθε εβδομάδα ακούγεται λιγότερο σαν προφητεία και περισσότερο σαν προσευχή.»
Ο Mark Bonner, αρχισυντάκτης του Bisnow και συγγραφέας του σημειώματος, συνέχισε: «Η Lauren O’Neil της AEW αποκάλεσε τη στιγμή “επιστροφή στα θεμελιώδη”, που είναι ο τρόπος με τον οποίο ο κλάδος περιγράφει την κατάσταση όταν τα τεχνάσματα των υπολογιστικών φύλλων παύουν να λειτουργούν.
«Η Sondra Wenger της KBS δήλωσε ότι η σημερινή δυσχέρεια “βρίσκεται στη δομή”, ένας ασαφής τρόπος για να πει κανείς ότι το κτίριο είναι μια χαρά, αλλά η τιμή που καταβλήθηκε γι’ αυτό δεν είναι.
«Ο Eugene Poverni της Poverni Sheikh Group είπε ότι η καμπύλη κινδύνου έχει “μετατοπιστεί μία θέση προς τα δεξιά”, εννοώντας ότι οι αγοραστές απαιτούν αποδόσεις τύπου value-add για κίνδυνο επιπέδου core-plus.
Αν το μεταφράσεις μία φορά, σημαίνει ότι οι αγοραστές θέλουν περισσότερα πληρώνοντας λιγότερα· αν το μεταφράσεις δύο φορές, οι τιμές αρχίζουν να καταρρέουν.
«Εν τω μεταξύ, η αναχρηματοδότηση είναι ουσιαστικά νεκρή.
«Αυτό θα μπορούσε να σημαίνει ότι ένα κτίριο διαμερισμάτων που λειτουργεί ομαλά στην καθημερινότητά του βρίσκεται ούτως ή άλλως σε δύσκολη θέση, επειδή κάποιος το αγόρασε το 2021 με απόδοση cap rate 3%.
Εκείνη την εποχή, η τιμή είχε νόημα.
Στις 30 Σεπτεμβρίου εκείνης της χρονιάς, το 10ετές αμερικανικό ομόλογο έκλεισε με απόδοση 1,52%, ενώ το βασικό επιτόκιο της Fed ήταν κοντά στο μηδέν.
Πέντε χρόνια αργότερα, ακριβώς την ίδια ημερομηνία, καθώς πολλά από αυτά τα δάνεια έφταναν στη λήξη τους, το 10ετές έκλεισε στο 5,29%.»
Και ο Bonner κατέληξε: «Όμως την περασμένη εβδομάδα, οι άνθρωποι που κατέχουν το κεφάλαιο σταμάτησαν να προσποιούνται, και φαίνεται πως το “survive until ’25” απέκτησε επιτέλους διάδοχο.
Δεν κάνει ρίμα και κανείς δεν πρόκειται να το βάλει σε διαφάνεια παρουσίασης σε πάνελ: “Πούλησε στη σημερινή τιμή ή θα το κάνει ο δανειστής”»
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών